商铺价值与实体经济曾志祥 - 2011-04-16
2011年首季商铺价格仍持续升势，交投旺畅，市场亦多了一群由住宅市场转过来的投资者，香港的零售业仍被“自由行”主导，珠宝金饰，名表及化妆品仍抢占旺街一线铺位，而关系民生的实体经济生意，例如食肆，洗衣店，日用品，医务所甚至地产代理，亦要承受因通胀而来的加租压力，又或迁移至二三线街的铺位，此类民生生意能够承担的租金，与市民大众的消费力成正比，商户必定计算其租金升幅能转嫁给消费者，并预期自己有利润，否则，在“挪住钱大把野谂”的前题下，未必愿意承受“计唔到数”的租金升幅。商铺的租金回报低于二厘时而市况仍旺畅，是因为资金充裕而投资者不愿参与实体经济？又或者是实体经济出现产能过剩，无甚么生意可做？以至资金只愿意买砖头呢？今次地产升浪由2009年第二季开始，已经持续20多个月，历史告诉的我们，当市场出现“塘水滚塘鱼”，“摸上摸”都很易赚的市况时，持货者应检视其租客之能力，是否能应付突如其来的经济变化？能否真的能应付租金升幅？是否很容易找到租客承接？从而判断其商铺价值，是否因应趁市况套现或换码？商铺投资的策略要量度多方面形势，日本核危机升至最高的7级，非洲诸国混乱的政治发展，全球狂印的钞票的后遗症，利率走势或通胀，以至最低工资实施后，香港雇主能承受的压力等，对经济还是有很多未知数？在全球化的经济环境下，投资者还是要计算自己商铺价值与实体经济的密切关系，再部署其投资策略方为上算。
上周买卖成交个案
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物业地址
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面积(呎)
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售价(万)
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租客
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回报率
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香港铜锣湾谢菲道527-539号地下29号铺
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178'
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3000万
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手机店
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-
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香港北角春秧街114-120号地下D号铺
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750'
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1480万
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吉
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-
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香港上环文咸东街6号地下A铺
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680'
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2200万
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印刷
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4.90%
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香港上环文咸东街6号地下B铺
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700'
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2250万
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三文治
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-
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香港中环伊利近街16号全幢
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4700'
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7000万
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-
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2.70%
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香港侧鱼涌芬尼街2号B地下A2
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800'
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3150万
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饮品和烧味
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2.90%
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香港上环孖沙街11A地下
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500'
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1800万
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食肆
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1.80%
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香港北角电气道233号城市花园商场1-3座地下5号铺
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2150'
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4000万
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便利店
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2.20%
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香港北角宏安道14-28号地下3号铺
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363'
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2350万
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物业代理
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3.60%
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九龙尖沙咀加连威老道38-40号2楼A、B铺
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1700'
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1940万
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Hair Salon
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2.30%
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九龙旺角通菜街20号地下及1楼20、22号铺
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1000'+3000'
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4020万
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火锅店
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2.70%
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九龙新浦岗爵禄街36号地下
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1000'
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2500万
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烧味店
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2.90%
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九龙旺角西洋菜街167号地下
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1000'
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1500万
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发型屋
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2.70%
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九龙深水埔长沙湾道57-59地下D铺
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350'
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540万
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速递
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2.80%
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九龙油麻地弥敦道375-381地下A2铺
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300'
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1485万
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找换店
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3.00%
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九龙油麻地文明里11-13地下3号铺
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450'
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1730万
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中医
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3.00%
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九龙深水埔鸭寮街187号全幢
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3300'
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4238万
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-
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-
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九龙旺角广华街3号百利达广场地下3号铺连1、2楼
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13074'
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1亿万
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酒楼
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2.20%
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九龙漆咸道北423-433号地下6号铺
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1100'
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2630万
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7-11
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3.10%
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九龙旺角西洋菜街2J至2Q号地下4号铺
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830'+780'
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2.03亿
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精品店
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1.90%
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九龙旺角旺角道17-19地下B-E铺
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800'
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2680万
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烧味店
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3.30%
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九龙大角咀博文街14号前铺
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1000'
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1350万
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酒吧
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2.40%
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新界荃湾德士古道55号地下
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1000'
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1700万
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街市行业
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2.50%
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新界荃湾路德围65-75地下N号铺
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450'
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2120万
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潮州打冷
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3.10%
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