商舖價值與實體經濟曾志祥 - 2011-04-16
2011年首季商舖價格仍持續升勢，交投旺暢，市場亦多了一群由住宅市場轉過來的投資者，香港的零售業仍被“自由行”主導，珠寶金飾，名錶及化妝品仍搶佔旺街一線舖位，而關係民生的實體經濟生意，例如食肆，洗衣店，日用品，醫務所甚至地產代理，亦要承受因通脹而來的加租壓力，又或遷移至二三線街的舖位，此類民生生意能夠承擔的租金，與市民大眾的消費力成正比，商戶必定計算其租金升幅能轉嫁給消費者，並預期自己有利潤，否則，在「挪住錢大把野諗」的前題下，未必願意承受「計唔到數」的租金升幅。商舖的租金回報低於二厘時而市況仍旺暢，是因為資金充裕而投資者不願參與實體經濟？又或者是實體經濟出現產能過剩，無甚麼生意可做？以至資金只願意買磚頭呢？今次地產升浪由2009年第二季開始，已經持續20多個月，歷史告訴的我們，當市場出現「塘水滾塘魚」，「摸上摸」都很易賺的市況時，持貨者應檢視其租客之能力，是否能應付突如其來的經濟變化？能否真的能應付租金升幅？是否很容易找到租客承接？從而判斷其商舖價值，是否因應趁市況套現或換碼？商舖投資的策略要量度多方面形勢，日本核危機升至最高的7級，非洲諸國混亂的政治發展，全球狂印的鈔票的後遺症，利率走勢或通脹，以至最低工資實施後，香港僱主能承受的壓力等，對經濟還是有很多未知數？在全球化的經濟環境下，投資者還是要計算自己商舖價值與實體經濟的密切關係，再部署其投資策略方為上算。
上週買賣成交個案
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物業地址
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面積(呎)
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售價(萬)
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租客
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回報率
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香港銅鑼灣謝菲道527-539號地下29號舖
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178'
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3000萬
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手機店
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-
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香港北角春秧街114-120號地下D號舖
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750'
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1480萬
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吉
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-
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香港上環文咸東街6號地下A舖
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680'
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2200萬
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印刷
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4.90%
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香港上環文咸東街6號地下B舖
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700'
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2250萬
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三文治
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-
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香港中環伊利近街16號全幢
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4700'
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7000萬
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-
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2.70%
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香港側魚涌芬尼街2號B地下A2
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800'
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3150萬
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飲品和燒味
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2.90%
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香港上環孖沙街11A地下
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500'
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1800萬
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食肆
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1.80%
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香港北角電氣道233號城市花園商場1-3座地下5號舖
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2150'
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4000萬
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便利店
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2.20%
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香港北角宏安道14-28號地下3號舖
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363'
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2350萬
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物業代理
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3.60%
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九龍尖沙咀加連威老道38-40號2樓A、B舖
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1700'
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1940萬
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Hair Salon
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2.30%
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九龍旺角通菜街20號地下及1樓20、22號舖
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1000'+3000'
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4020萬
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火鍋店
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2.70%
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九龍新浦崗爵祿街36號地下
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1000'
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2500萬
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燒味店
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2.90%
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九龍旺角西洋菜街167號地下
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1000'
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1500萬
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髮型屋
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2.70%
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九龍深水埔長沙灣道57-59地下D舖
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350'
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540萬
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速遞
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2.80%
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九龍油麻地彌敦道375-381地下A2舖
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300'
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1485萬
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找換店
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3.00%
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九龍油麻地文明里11-13地下3號舖
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450'
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1730萬
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中醫
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3.00%
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九龍深水埔鴨寮街187號全幢
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3300'
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4238萬
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-
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-
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九龍旺角廣華街3號百利達廣場地下3號舖連1、2樓
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13074'
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1億萬
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酒樓
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2.20%
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九龍漆咸道北423-433號地下6號舖
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1100'
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2630萬
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7-11
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3.10%
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九龍旺角西洋菜街2J至2Q號地下4號舖
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830'+780'
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2.03億
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精品店
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1.90%
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九龍旺角旺角道17-19地下B-E舖
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800'
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2680萬
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燒味店
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3.30%
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九龍大角咀博文街14號前舖
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1000'
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1350萬
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酒吧
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2.40%
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新界荃灣德士古道55號地下
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1000'
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1700萬
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街市行業
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2.50%
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新界荃灣路德圍65-75地下N號舖
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450'
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2120萬
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潮州打冷
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3.10%
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