信心VS购买力刘康琪 - 2008-11-22
受近期世界性的金融海啸冲击，本港的铺位成交几近停顿。香港的物业购买力是否就在短短的三数个月内完全消失呢﹖
拍卖会，居然录得‘零成交’，何解呢﹖香港人是否在金融海啸中输光了所有的钱呢﹖非也！归根 结底，都源于‘信心’日渐萎缩所致。我们回想就在一年前，当大家信心爆棚时，旺区的铺位甚至低于两厘都有人承接，因为大家憧憬新租将会有以倍数的上升，固不介意承受短期的低回报。相反，近期每天打开报章，不是说什么连锁零售店、酒楼结业；就是说大银行，如汇丰公布大规模裁员，大企业发出盈利预警，股票急挫等等。大家对前景衹有一个字－‘灰’。我们对前景的信心是一天一天地下降！
话说回来，近期铺位市场又不是‘零成交’，我们分析过近期零星的铺位成交，发觉这些成交的价钱都比之前的叫价有40-50%之折让，而且铺位的质素普遍都是比较好的，如大单边或二?区之一?位置。这些铺位除了部分因为是银主盘，银行急于套现‘CALL LOAN’而要蚀让止血。好像衙前围道132-134号，桂林街38F铺，大有街31号等，便是很好的例证。拍卖会所录‘零成交’衹反映了物业‘唔笋’，质素‘唔好’吧了。
投资者这风高浪急的时候入市，无非都是看中两个因素:
1.好质素的铺位的抗跌能力比较强，在最差的市况下衹要降低租金总不愁会租不出去；
2.以相对较高的回报购入铺位，就算市况持续向下，仍可保持合理之回报；
各位精明的投资者，若能以上述之标准来买铺，在现时市况逆转时，正是买铺之好时机。
上周买卖成交个案
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物业地址
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面积(平方呎)
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售价(HK$)
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租客
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回报率(%)
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香港湾仔轩尼诗道99号全幢
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41800'(总)
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2.15亿
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多个租客
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5.19
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香港北角渣华道42-48号地下E铺
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692'
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980万
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设计公司
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-
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香港筲箕湾道南安街73号地下连阁楼
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1000'+500'
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516万
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-
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-
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九龙尖沙咀弥敦道83-97号地下17号连阁楼
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200'+200'
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300万
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美容
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4.40
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九龙旺角太子道176号地下连阁楼
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1200'+1200'
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2100万
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面包西饼
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4.85
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九龙深水?褔华街146-152号地下47A铺
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570'
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1300万
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电子产品
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6.46
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九龙深水?昌华街23号地下15号铺
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927'
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450万
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宠物美容
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-
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九龙深水?巴域街65号全幢
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2690'(总)
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960万
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多个租客
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4.04
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九龙九龙城启德道50-52号地下连阁楼
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1800'+1200'
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1060万
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煤气产品/汽车美容
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3.79
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新界马安山鞍骏街11号地下58号铺
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500'
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560万
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交吉
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-
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新界元朗青山公路96号地下B铺
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300'
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1230万
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找换/手袋
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5.90
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平均回报率
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上周租赁成交个案
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物业地址
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面积(平方呎)
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租金(HK$)
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租客
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租金升幅
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香港中环域多利皇后街14号地下连阁楼
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900'+500'
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14万
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零售行业
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+43%
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香港铜锣湾兰芳道2-10号地下2号铺
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490'
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6.1万
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时装店
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-
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香港铜锣湾利园山道51号地下
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650'
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23万
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时装店
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+77%
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香港湾仔庄士敦道194-204号地库
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5400'
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16.5万
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超级市场
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香港湾仔骆克道233-243号地下G铺
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1000'
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12.2万
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建筑材料
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-
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香港北角渣华道72-74号地下A铺
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1450'
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6.5万
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家庭用品
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+18%
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九龙尖沙咀汉口道57号地下D铺
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340'
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25万
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零售行业
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+25%
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九龙佐敦庇利金街14-20号地下6号铺
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819'
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4.5万
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时装店
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+7.1%
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九龙协和街93-115号地下F铺
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850'
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9.8万
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零售行业
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+10%
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新界荃湾荃兴径25-31号地下3号铺
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300
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4.5万
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电讯
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+20%
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新界大围大围道35-47号地下5号铺
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2000'
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15万
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粥店
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-
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