信心VS購買力劉康琪 - 2008-11-22
受近期世界性的金融海嘯沖擊，本港的舖位成交幾近停頓。香港的物業購買力是否就在短短的三數個月內完全消失呢﹖
拍賣會，居然錄得『零成交』，何解呢﹖香港人是否在金融海嘯中輸光了所有的錢呢﹖非也！歸根 結底，都源於『信心』日漸萎縮所致。我們回想就在一年前，當大家信心爆棚時，旺區的舖位甚至低於兩厘都有人承接，因為大家憧憬新租將會有以倍數的上升，固不介意承受短期的低回報。相反，近期每天打開報章，不是說什麼連鎖零售店、酒樓結業；就是說大銀行，如匯豐公佈大規模裁員，大企業發出盈利預警，股票急挫等等。大家對前景衹有一個字－『灰』。我們對前景的信心是一天一天地下降！
話說回來，近期舖位市場又不是『零成交』，我們分析過近期零星的舖位成交，發覺這些成交的價錢都比之前的叫價有40-50%之折讓，而且舖位的質素普遍都是比較好的，如大單邊或二?區之一?位置。這些舖位除了部分因為是銀主盤，銀行急於套現『CALL LOAN』而要蝕讓止血。好像衙前圍道132-134號，桂林街38F舖，大有街31號等，便是很好的例証。拍賣會所錄『零成交』衹反映了物業『唔筍』，質素『唔好』吧了。
投資者這風高浪急的時候入市，無非都是看中兩個因素:
1.好質素的舖位的抗跌能力比較強，在最差的市況下衹要降低租金總不愁會租不出去；
2.以相對較高的回報購入舖位，就算市況持續向下，仍可保持合理之回報；
各位精明的投資者，若能以上述之標準來買舖，在現時市況逆轉時，正是買舖之好時機。
上週買賣成交個案
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物業地址
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面積(平方呎)
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售價(HK$)
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租客
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回報率(%)
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香港灣仔軒尼詩道99號全幢
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41800'(總)
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2.15億
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多個租客
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5.19
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香港北角渣華道42-48號地下E舖
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692'
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980萬
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設計公司
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-
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香港筲箕灣道南安街73號地下連閣樓
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1000'+500'
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516萬
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-
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-
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九龍尖沙咀彌敦道83-97號地下17號連閣樓
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200'+200'
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300萬
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美容
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4.40
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九龍旺角太子道176號地下連閣樓
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1200'+1200'
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2100萬
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麵包西餅
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4.85
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九龍深水?褔華街146-152號地下47A舖
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570'
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1300萬
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電子產品
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6.46
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九龍深水?昌華街23號地下15號舖
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927'
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450萬
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寵物美容
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-
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九龍深水?巴域街65號全幢
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2690'(總)
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960萬
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多個租客
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4.04
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九龍九龍城啟德道50-52號地下連閣樓
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1800'+1200'
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1060萬
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煤氣產品/汽車美容
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3.79
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新界馬安山鞍駿街11號地下58號舖
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500'
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560萬
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交吉
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-
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新界元朗青山公路96號地下B舖
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300'
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1230萬
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找換/手袋
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5.90
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平均回報率
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上週租賃成交個案
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物業地址
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面積(平方呎)
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租金(HK$)
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租客
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租金升幅
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香港中環域多利皇后街14號地下連閣樓
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900'+500'
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14萬
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零售行業
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+43%
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香港銅鑼灣蘭芳道2-10號地下2號舖
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490'
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6.1萬
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時裝店
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-
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香港銅鑼灣利園山道51號地下
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650'
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23萬
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時裝店
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+77%
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香港灣仔莊士敦道194-204號地庫
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5400'
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16.5萬
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超級市場
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香港灣仔駱克道233-243號地下G舖
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1000'
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12.2萬
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建築材料
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-
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香港北角渣華道72-74號地下A舖
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1450'
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6.5萬
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家庭用品
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+18%
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九龍尖沙咀漢口道57號地下D舖
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340'
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25萬
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零售行業
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+25%
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九龍佐敦庇利金街14-20號地下6號舖
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819'
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4.5萬
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時裝店
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+7.1%
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九龍協和街93-115號地下F舖
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850'
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9.8萬
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零售行業
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+10%
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新界荃灣荃興徑25-31號地下3號舖
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300
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4.5萬
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電訊
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+20%
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新界大圍大圍道35-47號地下5號舖
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2000'
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15萬
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粥店
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-
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