聪明人入货谢道坤 - 2008-07-26
近日投资环境受早前美国次按日益深化，物业市场受石油价急升及国内宏观调控所影响变得淡静，商铺成交当然不能独善其身，有资金在手的人都倾向转为保守，而不敢轻言入市，除非业主割价求售。
由于本港通胀进一步上升，今年六月份的通胀率已升至6.1%，破了11年的新高，虽然市况不稳，商铺业主们大多都不愿割价，主要是不甘套来的资金受通胀所蚕食，放盘者不愿减价；买盘者不平不买，市场成胶著状态，买卖双字仍然在角力中。
从近期成交的商铺看启示，入市者如汤先生刚以2,600万购入香港仔旧大街82号地下、一楼及二楼共16,200平方呎，回报率四厘馀。“个市只是伤风感冒，不是死了”，只要基本低息及高通胀不变投资物业绝对是百利而无一害，物业每平方呎售价如工厦价仅1,605元，物业潜在回报可提升至8厘，即是现租值偏低，租约期满是可将租金提升到市值8厘，只要看得通市况，呎价平及回报率高，入市作长线投资又岂能无著数呢。另一成交是证券公司刚以1,410万购入筲箕湾道296-302号地下C铺共1,727平方呎，交吉交易作将来扩充自用，物业位于大街大巷，每平方呎仅8,164元，较早前成交的邻铺312-322号B铺，每平方呎便宜20%，作为证券行用家又以熟客为主，不愿搬铺遗失客源，又可提防业主加租令盈利不稳，而且供楼绝对好过交租，按揭利息仍是2.5-2.7%，一般供铺只是十年期左右，就可全资拥有物业，较租铺花了十年左右的十年租金计算。投资铺位要看清自已的实力，亦需要及充足的数据。
希望上述的个案可给予你们少少启示。
上周买卖成交个案
|
物业地址
|
面积(平方呎)
|
售价(HK$)
|
租客
|
回报率
|
|
香港 西环第二街143号地下A铺
|
约1,250'
|
635万
|
冻肉店
|
3.59%
|
|
香港 西环德辅道西354号地下2号铺
|
约-
|
1,228万
|
家品店
|
-
|
|
香港 上环东街49号全幢
|
约3,400’
|
2,000万
|
不详
|
-
|
|
香港 铜锣湾白沙道16号地下
|
约1,512'
|
1.45亿
|
时装店
|
3.19%
|
|
香港 铜锣湾铜锣湾道3-17号地下2号部份A铺
|
约4,100
|
3,500万
|
连锁药房及面包店
|
3.77%
|
|
香港 湾仔湾仔道177-181号7-11号J,K,L铺
|
约1,000’
|
2,700万
|
多个租客
|
5.68%
|
|
香港 湾仔巴路士街1-3号地下
|
约1,200’
|
2,400万
|
交吉(前饮食店)
|
-
|
|
香港 湾仔坚拿道西13号地下A铺
|
约350'
|
2800万
|
烧腊/肉食店
|
5.14%
|
|
香港 筲箕湾筲湾道296-392号地下C铺
|
约1,727’
|
1,410万
|
交吉(前家俬店)
|
-
|
|
香港 香港仔香港仔旧大街82号地下、一楼及二楼
|
约16,200’
|
2,600万
|
护老院
|
4.00%
|
|
九龙 旺角豉油街60-104号地下1及2号铺连一至二楼
|
约25,400'
|
1.93亿
|
卡拉OK
|
-
|
|
九龙 深水埗青山道119号地下连阁楼
|
约-
|
1,068万
|
-
|
-
|
|
九龙 深水埗福荣街25-31号地下E铺
|
约1,000'
|
680万
|
交吉
|
-
|
|
九龙 深水埗荔角道77号地下连阁楼
|
约1,500’
|
450万
|
交吉(前时装店)
|
-
|
|
九龙 深水埗永隆街1F号地下连阁楼
|
约1,800’
|
1,050万
|
交吉(前甜品店)
|
-
|
|
九龙 红磡马头围道88号地下连一至二楼
|
约9,000'
|
2,870万
|
幼稚园
|
4.00%
|
|
九龙 红磡漆咸道502A号地下
|
约630'
|
235万
|
交吉(前家俬店)
|
-
|
|
九龙 土瓜湾谭公道16-26号地下1及2A铺
|
约1,000'
|
1,330万
|
交吉(前饮食店)
|
-
|
|
九龙 土瓜湾道78-80W号地下G20,G21及G30B铺
|
约5,000'
|
(摸)4,150万
|
连锁药房
|
3.82%
|
|
九龙 牛头角牛头角道33号地下15号铺
|
约700'
|
622万
|
游戏机/脚按
|
5.40%
|
|
新界 荃湾川龙街70-76号地下B2铺
|
约200’
|
1,050万
|
士多
|
4.57%
|
|
新界 荃湾兆和街23号地下12号连一楼
|
约11,319'
|
8,300万
|
酒楼
|
4.68%
|
|
新界 葵涌葵涌广场二楼50-53A号铺
|
约2,531'
|
4,337万
|
交吉
|
-
|
|
|
|
|
平均回报率
|
4.35%
|
上周租赁成交个案
|
物业地址
|
面积(平方呎)
|
租金(HK$)
|
租客
|
租金升幅(%)
|
|
香港 湾仔湾仔道93-99号一楼
|
约3,000'
|
6.8万
|
网吧
|
+19%
|
|
香港 北角琴行街6号地下A铺
|
约800’
|
4万
|
凉茶铺
|
-
|
|
九龙 尖沙咀赫德道15-17号地下
|
约1,997'
|
8万
|
酒吧
|
-
|
|
九龙 旺角旺角道24号幢
|
约2,970'
|
18万
|
不详
|
-10%
|
|
九龙 深水埗长沙湾道226-242号地下B4铺
|
约800'
|
8.5万
|
时装批发
|
-10%
|
|
九龙 深水埗福华街153-155号地下C2铺
|
约300'
|
7.5万
|
凉茶铺
|
+11%
|
|
九龙 深水埗青山道260-266号地下
|
约700'
|
3.6万
|
零售
|
-5%
|