聰明人入貨謝道坤 - 2008-07-26
近日投資環境受早前美國次按日益深化，物業市場受石油價急升及國內宏觀調控所影響變得淡靜，商舖成交當然不能獨善其身，有資金在手的人都傾向轉為保守，而不敢輕言入市，除非業主割價求售。
由於本港通脹進一步上升，今年六月份的通脹率已升至6.1%，破了11年的新高，雖然市況不穩，商舖業主們大多都不願割價，主要是不甘套來的資金受通脹所蠶食，放盤者不願減價；買盤者不平不買，市場成膠著狀態，買賣雙字仍然在角力中。
從近期成交的商舖看啟示，入市者如湯先生剛以2,600萬購入香港仔舊大街82號地下、一樓及二樓共16,200平方呎，回報率四厘餘。「個市只是傷風感冒，不是死了」，只要基本低息及高通脹不變投資物業絕對是百利而無一害，物業每平方呎售價如工廈價僅1,605元，物業潛在回報可提升至8厘，即是現租值偏低，租約期滿是可將租金提升到市值8厘，只要看得通市況，呎價平及回報率高，入市作長線投資又豈能無著數呢。另一成交是証券公司剛以1,410萬購入筲箕灣道296-302號地下C舖共1,727平方呎，交吉交易作將來擴充自用，物業位於大街大巷，每平方呎僅8,164元，較早前成交的鄰舖312-322號B舖，每平方呎便宜20%，作為証券行用家又以熟客為主，不願搬舖遺失客源，又可提防業主加租令盈利不穩，而且供樓絕對好過交租，按揭利息仍是2.5-2.7%，一般供舖只是十年期左右，就可全資擁有物業，較租舖花了十年左右的十年租金計算。投資舖位要看清自已的實力，亦需要及充足的數據。
希望上述的個案可給予你們少少啟示。
上週買賣成交個案
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物業地址
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面積(平方呎)
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售價(HK$)
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租客
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回報率
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香港 西環第二街143號地下A舖
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約1,250'
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635萬
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凍肉店
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3.59%
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香港 西環德輔道西354號地下2號舖
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約-
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1,228萬
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家品店
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-
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香港 上環東街49號全幢
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約3,400’
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2,000萬
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不詳
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-
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香港 銅鑼灣白沙道16號地下
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約1,512'
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1.45億
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時裝店
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3.19%
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香港 銅鑼灣銅鑼灣道3-17號地下2號部份A舖
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約4,100
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3,500萬
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連鎖藥房及麵包店
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3.77%
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香港 灣仔灣仔道177-181號7-11號J,K,L舖
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約1,000’
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2,700萬
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多個租客
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5.68%
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香港 灣仔巴路士街1-3號地下
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約1,200’
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2,400萬
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交吉(前飲食店)
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-
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香港 灣仔堅拿道西13號地下A舖
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約350'
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2800萬
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燒腊/肉食店
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5.14%
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香港 筲箕灣筲灣道296-392號地下C舖
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約1,727’
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1,410萬
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交吉(前傢俬店)
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-
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香港 香港仔香港仔舊大街82號地下、一樓及二樓
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約16,200’
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2,600萬
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護老院
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4.00%
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九龍 旺角豉油街60-104號地下1及2號舖連一至二樓
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約25,400'
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1.93億
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卡拉OK
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-
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九龍 深水埗青山道119號地下連閣樓
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約-
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1,068萬
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-
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-
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九龍 深水埗福榮街25-31號地下E舖
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約1,000'
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680萬
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交吉
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-
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九龍 深水埗荔角道77號地下連閣樓
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約1,500’
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450萬
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交吉(前時裝店)
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-
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九龍 深水埗永隆街1F號地下連閣樓
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約1,800’
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1,050萬
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交吉(前甜品店)
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-
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九龍 紅磡馬頭圍道88號地下連一至二樓
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約9,000'
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2,870萬
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幼稚園
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4.00%
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九龍 紅磡漆咸道502A號地下
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約630'
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235萬
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交吉(前傢俬店)
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-
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九龍 土瓜灣譚公道16-26號地下1及2A舖
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約1,000'
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1,330萬
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交吉(前飲食店)
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-
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九龍 土瓜灣道78-80W號地下G20,G21及G30B舖
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約5,000'
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(摸)4,150萬
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連鎖藥房
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3.82%
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九龍 牛頭角牛頭角道33號地下15號舖
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約700'
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622萬
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遊戲機/腳按
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5.40%
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新界 荃灣川龍街70-76號地下B2舖
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約200’
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1,050萬
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士多
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4.57%
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新界 荃灣兆和街23號地下12號連一樓
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約11,319'
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8,300萬
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酒樓
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4.68%
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新界 葵涌葵涌廣場二樓50-53A號舖
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約2,531'
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4,337萬
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交吉
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-
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平均回報率
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4.35%
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上週租賃成交個案
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物業地址
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面積(平方呎)
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租金(HK$)
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租客
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租金升幅(%)
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香港 灣仔灣仔道93-99號一樓
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約3,000'
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6.8萬
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網吧
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+19%
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香港 北角琴行街6號地下A舖
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約800’
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4萬
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涼茶舖
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-
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九龍 尖沙咀赫德道15-17號地下
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約1,997'
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8萬
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酒吧
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-
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九龍 旺角旺角道24號幢
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約2,970'
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18萬
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不詳
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-10%
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九龍 深水埗長沙灣道226-242號地下B4舖
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約800'
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8.5萬
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時裝批發
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-10%
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九龍 深水埗福華街153-155號地下C2舖
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約300'
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7.5萬
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涼茶舖
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+11%
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九龍 深水埗青山道260-266號地下
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約700'
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3.6萬
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零售
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-5%
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