铺王新定义蔡浩成 - 2006-12-18
近期又有传媒提到全港身价最高的 "铺王"，她们评论"铺王"的定义，都是以租金除以该物业的平面占用面积，得出的平均每呎租金来衡量。
"铺王"的共通点，就是地点旺，人流充足，经营的行业多是细件的货品或者只是推销无货品的服务，顾客都是站于在公共地方光顾；甚至租户都是站在铺外叫卖的；正因如此，这"铺"的作用实际是一个合法的展视地方，真正使用的空间都不是在铺内；那么，那个卖首饰的商贩在那铺的墙边挂满饰物叫卖，月租1万，实用平面面积是"零"呎，那平均呎租是多少呢?相信大家都知道大型的户外广告位是多么的值钱，月租可达数十万甚至百万，它是一个纵立展视平面；铺位亦然，愈是可以用纵立展视的面积愈大，简单说就是门阔加楼底高，就愈值钱；枉你有大面积，但楼底极矮，门面又窄，铺内空间不多，就好极有限；相反就不同了；我睇过一个铺，地下1000平方呎，有一入则阁楼1000平方呎，但地下与则阁之间的楼底高度达10多呎，租客在之间再阁多一个阁，变成三层，虽然面积不变，但它却比同样面积的商铺空间多了很多，铺面可展视的纵面积亦比其他铺多很多，当然亦较值钱了。现时住宅楼盘很多卖点除面积外，都要提及楼底高度；因此，铺位单以平面面积去衡量价值似乎已不合时宜；那么是否应该要同时以平面面积，楼底高度，纵面面积(向街的)及以立方容积计算较切合现时的市场需要？迟些我们在报章刊登的铺位广告资料，说不定以立方呎来推介啊！
上周买卖成交个案
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物業地址
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面積約(平方呎)
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售價約(HK$)
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租客
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回報率(%)
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香港西環第三街101號地下1號舖
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約800
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370萬
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吉
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香港中環機利文新街36號全幢
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約3920
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2200萬
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源興飯店(地下)
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4.5%
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香港中環擺花街32號全幢
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約700(地下)
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3000萬
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糖果店(地下)
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4.3%
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香港灣仔駱克道271號地下3號舖
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約104
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495萬
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人民幣找換
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6%
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香港跑馬地綿發街14號地下
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約900
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792萬
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蠔吧
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3.8%
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香港西營盤德輔道西296-302號地下1,2號舖
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約2200
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1430萬
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陶樂居餐廳
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4.9%
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香港上環孖沙街5號全幢
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約650(地下)
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925萬
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沖印(地下)
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4%
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香港小西灣富景花園地下5號舖
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約450
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385萬
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吉
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香港銅鑼灣白沙道20號1/F
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約1200
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600萬
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潛水用品
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香港香港仔大道212號地下
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約600
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635萬
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粉麵餐廳
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5%
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九龍旺角太子道179號全幢
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約5000
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6500萬
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九龍深水埗長沙灣道226-242號地下A4舖
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約225
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(摸出)880萬
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吉
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九龍深水埗福榮街228-230A全幢
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約6600(地下)
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1.4億
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九龍深水埗汝洲街210-214號地下連閣
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約3000+1900
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2810萬
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中信嘉華銀行
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5.5%
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九龍深水埗汝洲街140B地下
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約550
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810萬
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布行
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8.1%
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九龍深水埗大埔道14-16號地下4&8號舖
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約600
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600萬
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麵包
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5%
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九龍深水埗福華街41號地下
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約1000
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850萬
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時事批發
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九龍紅磡差館里17-21號地下2號舖
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約1286
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800萬
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水電/小食/泰菜
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5.6%
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九龍尖沙咀柯士甸道83號全幢
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約81704
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4.55億
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九龍土瓜灣北帝街29-35號地下入口連1/F A-D
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約100+3600
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805萬
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今時今日餐廳
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8.2%
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九龍土瓜灣浙江街22號地下1,2,7,9號舖連1/F,2/F
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(連同其他物業)
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8818萬
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九龍九龍城太子道380號全幢
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約1500(地下)
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1600萬
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九龍九龍城啟德道26號地下A舖連閣
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約1000+800
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638萬
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電單車
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九龍油麻地吳松街57號地下
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約800
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(摸出)650萬
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成興化工
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4.8%
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九龍油麻地德興街7-8號地下7A&7B舖
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約2000
|
1500萬
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車仔麵
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4.4%
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九龍美孚百老匯街63號3期地下74號舖
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約1685
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3300萬
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匯豐銀行
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5.2%
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九龍美孚蘭秀道17-36號地下N30,31號舖
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約1380
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2060萬
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多多餅店餐廳
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4.9%
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九龍觀塘瑞和街59-69號地下D舖
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約1000
|
1265萬
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必發茶餐廳
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4.4%
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,
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平均回報率
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4.69%
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