舖王新定義蔡浩成 - 2006-12-18
近期又有傳媒提到全港身價最高的 "舖王"，她們評論"舖王"的定義，都是以租金除以該物業的平面佔用面積，得出的平均每呎租金來衡量。
"舖王"的共通點，就是地點旺，人流充足，經營的行業多是細件的貨品或者只是推銷無貨品的服務，顧客都是站於在公共地方光顧；甚至租戶都是站在舖外叫賣的；正因如此，這"舖"的作用實際是一個合法的展視地方，真正使用的空間都不是在舖內；那麼，那個賣首飾的商販在那舖的牆邊掛滿飾物叫賣，月租1萬，實用平面面積是"零"呎，那平均呎租是多少呢?相信大家都知道大型的戶外廣告位是多麼的值錢，月租可達數十萬甚至百萬，它是一個縱立展視平面；舖位亦然，愈是可以用縱立展視的面積愈大，簡單說就是門闊加樓底高，就愈值錢；枉你有大面積，但樓底極矮，門面又窄，舖內空間不多，就好極有限；相反就不同了；我睇過一個舖，地下1000平方呎，有一入則閣樓1000平方呎，但地下與則閣之間的樓底高度達10多呎，租客在之間再閣多一個閣，變成三層，雖然面積不變，但它卻比同樣面積的商舖空間多了很多，舖面可展視的縱面積亦比其他舖多很多，當然亦較值錢了。現時住宅樓盤很多賣點除面積外，都要提及樓底高度；因此，舖位單以平面面積去衡量價值似乎已不合時宜；那麼是否應該要同時以平面面積，樓底高度，縱面面積(向街的)及以立方容積計算較切合現時的市場需要？遲些我們在報章刊登的舖位廣告資料，說不定以立方呎來推介啊！
上週買賣成交個案
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物業地址
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面積約(平方呎)
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售價約(HK$)
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租客
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回報率(%)
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香港西環第三街101號地下1號舖
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約800
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370萬
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吉
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香港中環機利文新街36號全幢
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約3920
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2200萬
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源興飯店(地下)
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4.5%
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香港中環擺花街32號全幢
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約700(地下)
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3000萬
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糖果店(地下)
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4.3%
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香港灣仔駱克道271號地下3號舖
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約104
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495萬
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人民幣找換
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6%
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香港跑馬地綿發街14號地下
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約900
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792萬
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蠔吧
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3.8%
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香港西營盤德輔道西296-302號地下1,2號舖
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約2200
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1430萬
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陶樂居餐廳
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4.9%
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香港上環孖沙街5號全幢
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約650(地下)
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925萬
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沖印(地下)
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4%
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香港小西灣富景花園地下5號舖
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約450
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385萬
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吉
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香港銅鑼灣白沙道20號1/F
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約1200
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600萬
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潛水用品
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香港香港仔大道212號地下
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約600
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635萬
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粉麵餐廳
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5%
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九龍旺角太子道179號全幢
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約5000
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6500萬
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九龍深水埗長沙灣道226-242號地下A4舖
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約225
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(摸出)880萬
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吉
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九龍深水埗福榮街228-230A全幢
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約6600(地下)
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1.4億
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九龍深水埗汝洲街210-214號地下連閣
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約3000+1900
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2810萬
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中信嘉華銀行
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5.5%
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九龍深水埗汝洲街140B地下
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約550
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810萬
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布行
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8.1%
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九龍深水埗大埔道14-16號地下4&8號舖
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約600
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600萬
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麵包
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5%
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九龍深水埗福華街41號地下
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約1000
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850萬
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時事批發
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九龍紅磡差館里17-21號地下2號舖
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約1286
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800萬
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水電/小食/泰菜
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5.6%
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九龍尖沙咀柯士甸道83號全幢
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約81704
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4.55億
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九龍土瓜灣北帝街29-35號地下入口連1/F A-D
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約100+3600
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805萬
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今時今日餐廳
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8.2%
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九龍土瓜灣浙江街22號地下1,2,7,9號舖連1/F,2/F
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(連同其他物業)
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8818萬
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九龍九龍城太子道380號全幢
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約1500(地下)
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1600萬
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九龍九龍城啟德道26號地下A舖連閣
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約1000+800
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638萬
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電單車
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九龍油麻地吳松街57號地下
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約800
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(摸出)650萬
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成興化工
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4.8%
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九龍油麻地德興街7-8號地下7A&7B舖
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約2000
|
1500萬
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車仔麵
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4.4%
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九龍美孚百老匯街63號3期地下74號舖
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約1685
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3300萬
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匯豐銀行
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5.2%
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九龍美孚蘭秀道17-36號地下N30,31號舖
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約1380
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2060萬
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多多餅店餐廳
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4.9%
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九龍觀塘瑞和街59-69號地下D舖
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約1000
|
1265萬
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必發茶餐廳
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4.4%
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,
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平均回報率
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4.69%
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