从租金回报看物业价值林楚德 - 2006-01-23

香港的经济在经历过九七金融风暴及SARS的洗礼后，在沙士后明显好转，各项资产的价值亦明显上升。那香港的经济是否真的如曾特首所称“已全面复苏｣，又或如温总所言“尚存在深层次的矛盾，未有根本解决”呢?我们先不谈政治，单从经济的角度来看，温总所言非虚---------去年经济表面看来的好转，大胆来说只是虚火!香港的经济正在经历著结构性的转变，由六、七十年代的制造业，转化至八、九十年代的出入口贸易，再踏进现在的金融服务业。前两者是很稳当的净资金流入，但后者却有机会在某些特殊情况下，大量资金被抽出。笔者觉得现在的这个经济结构之转型尚未成熟，或直接的说，未能成功。社会上贫富悬殊的情况愈趋严重，大部份人的怨气仍很重，欠缺和谐;去年的自由行消费及迪士尼效应可谓大失所望。香港往后的经济似乎很大程度需要倚靠内部消费信心上升所带动。但是反观马会的投注额按年下跌，大舞厅相继结业，香港人的多馀钱似乎越来越少。那为什么香港去年的铺位租金标升得这些厉害呢?(少则20%，多则100%，甚至150%)---------相信绝对离不开香港人的赌博心理---------炒风再起! 说起炒风，当今之投资者很多都单凭高回报，甚或知道隔邻铺位新租之租金有相当之升幅，便贸然入市，从来不考虑租户是否负担得起高昂的租金，能否生存?事实上，去年部份新租的店铺，三数个月便结业离场，租客就如走马灯般，饮食业及个别零售业尤甚。 事实上，除租金回报外，投资铺位必须考虑多方面，其中最重要的一环是“供求”---------一线靓位在买卖或租务方面永远是求过于供，所以低一点的回报亦可接受，但可以保证的是，在任何情况转变下都可租出，反之其他二、三线的铺位在经济低迷时可能长期租不出。另外，铺位之“独特性”亦很重要，举例，单边铺的剪裁能力往往强过其他铺位很多，所以亦不要单看目前的租金回报来定夺其价值。最后，要看铺位之“发展潜力”，以近期西环一幢旧楼的成交为例，租金回报衹低于2厘，但短期内已被摸售了4、5次投资者的心态无非是相信政府会收楼发展该区。其次，有个别在孕育中之“行业街”，其升值潜力亦不容忽视;但是如已形成了的“行业街”，我们便需要特别留意其是否有继续发展之前景，不要单靠目前之租金回报便入市(长沙湾道之成衣批发段可谓很好之反面教材)。 总括来说，香港的经济今年应该持续向好的。起码笔者相信外国的资金(热钱)，尤其是中东及欧州方面仍会大量流入香港，其次，失业率相信亦会遂步向下调，打工仔的薪金应有5-10%之加幅。 在此谨祝各位投资者狗年“铺运亨通，有升有息!”

上周买卖成交个案