從租金回報看物業價值林楚德 - 2006-01-23

香港的經濟在經歷過九七金融風暴及SARS的洗禮後，在沙士後明顯好轉，各項資產的價值亦明顯上升。那香港的經濟是否真的如曾特首所稱「已全面復蘇｣，又或如溫總所言「尚存在深層次的矛盾，未有根本解決」呢?我們先不談政治，單從經濟的角度來看，溫總所言非虛---------去年經濟表面看來的好轉，大膽來說只是虛火!香港的經濟正在經歷著結構性的轉變，由六、七十年代的製造業，轉化至八、九十年代的出入口貿易，再踏進現在的金融服務業。前兩者是很穩當的淨資金流入，但後者卻有機會在某些特殊情況下，大量資金被抽出。筆者覺得現在的這個經濟結構之轉型尚未成熟，或直接的說，未能成功。社會上貧富懸殊的情況愈趨嚴重，大部份人的怨氣仍很重，欠缺和諧;去年的自由行消費及迪士尼效應可謂大失所望。香港往後的經濟似乎很大程度需要倚靠內部消費信心上升所帶動。但是反觀馬會的投注額按年下跌，大舞廳相繼結業，香港人的多餘錢似乎越來越少。那為什麼香港去年的舖位租金標升得這些厲害呢?(少則20%，多則100%，甚至150%)---------相信絕對離不開香港人的賭博心理---------炒風再起! 說起炒風，當今之投資者很多都單憑高回報，甚或知道隔鄰舖位新租之租金有相當之升幅，便貿然入市，從來不考慮租戶是否負擔得起高昂的租金，能否生存?事實上，去年部份新租的店舖，三數個月便結業離場，租客就如走馬燈般，飲食業及個別零售業尤甚。 事實上，除租金回報外，投資舖位必須考慮多方面，其中最重要的一環是「供求」---------一線靚位在買賣或租務方面永遠是求過於供，所以低一點的回報亦可接受，但可以保證的是，在任何情況轉變下都可租出，反之其他二、三線的舖位在經濟低迷時可能長期租不出。另外，舖位之「獨特性」亦很重要，舉例，單邊舖的剪裁能力往往強過其他舖位很多，所以亦不要單看目前的租金回報來定奪其價值。最後，要看舖位之「發展潛力」，以近期西環一幢舊樓的成交為例，租金回報衹低於2厘，但短期內已被摸售了4、5次投資者的心態無非是相信政府會收樓發展該區。其次，有個別在孕育中之「行業街」，其升值潛力亦不容忽視;但是如已形成了的「行業街」，我們便需要特別留意其是否有繼續發展之前景，不要單靠目前之租金回報便入市(長沙灣道之成衣批發段可謂很好之反面教材)。 總括來說，香港的經濟今年應該持續向好的。起碼筆者相信外國的資金(熱錢)，尤其是中東及歐州方面仍會大量流入香港，其次，失業率相信亦會遂步向下調，打工仔的薪金應有5-10%之加幅。 在此謹祝各位投資者狗年「舖運亨通，有升有息!」

上週買賣成交個案