是时候出货吗?林楚德 - 2005-11-01
近日翻开报纸，头条新闻总是提到禽流感于内地及欧洲爆发。专家更大胆预期禽流感之威力更强过SARS，而且是全球性的。相信大家对SARS的破坏力仍记忆犹新，所以这些新闻对我们特别敏感。在息率持续向上，廸士尼开幕后的游客数目强差人意；失业率虽然轻微下降，但整体工资升幅仍只维持于1-2%，连息口升幅也追不上，固难以带动内部消费，政府虽然大吹经济向好，但实际情况则有目共睹。
受以上因素影响，近期整体投资市场的气氛可谓惨淡，成交寥寥可数，甚至出现挞订蚀让离场。SARS期间所签之租约很多都于今年到期，于经济气氛今年稍为改善下，加租可谓无可厚非，但一些业主加租幅度接近疯狂，一些旺区更录得加租一倍以上之纪录。曾几何时，当租客对前景充满信心时，甚至出现连锁租客以高租金抢位的现象，个别业主更赶走细租客，把分间了的铺位重新归纳为大铺，以祈得大连锁租客垂青。但一些业主明知近期租客之承租能力薄弱，为免新租金偏低而把物业回报率拖低，进而拖低物业价值，宁可把铺位丢空，也不愿以稍低的租金租出。个别一线消费区(如西洋菜南街行人专区)有趣地都竟有铺位长吉。
纵观整个租务市场，今年个别之新租金价已脱离了租客的负担能力，租客怨声载道，常听到租客说“赚埋都唔够交租！”。如铜锣湾罗素街一些店铺新租超过一百万，真是租来卖毒品也不够交租！事实上，就是一些个别大型连锁店都纷纷搁置扩充分店之计划，甚或与业主倾减租或退租。更有听过一些连锁店把分店结束并以一半租金转租给其他租客，这亦影响了一些投资者入市买铺。还好禽流感及息率上升始终是短期的影响罢了加上购买力是在凝聚，并无流失，长线来说，未来五年香港的铺位在内地眷顾下前景仍然是乐观的。
上周买卖成交个案
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物业地址
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面积(平方呎)
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售价(HK$)
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租客
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回报率(%)
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香港中环德辅道中141号C2D1-C2D2,
C2D3-C2AB地铺
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约1,500
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2330万
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零售
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3.7
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香港铜锣湾谢斐道404-406地下A,
B铺
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约1,483
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1500万
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日本菜
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5.8
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香港北角英皇道165-175号地下连一楼
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约6,000+8,000
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6400万
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家品–杂货及时装店
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4.8
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香港上环文咸西街72-74号恒和大厦
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约3,100+2,830
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9000万
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源发行
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香港西环山道7至9号长发大厦地下、地库
及楼上10个住宅单位
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约31,000
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9500万
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百佳超级市场
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-
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香港西环皇后大道西54号地下
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约1,000+1,000
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1900万
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联合电器
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-
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香港柴湾小西湾道18号富景花园地下49-50号铺
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约1,200
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1360万
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食肆
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8.0
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九龙尖东港晶中心地下6-8号铺
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约1000
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1380万
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精品
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6.0
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九龙油麻地弥敦道328号及342A号E铺
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约750
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2750万
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中侨(药业)
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4.9
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九龙油麻地弥敦道527D-529A号地铺
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约2,000
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5000万
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图书散货
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九龙油麻地上海街152-154号全幢
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约1,500
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3200万
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-
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-
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九龙旺角弥敦道527及527A号地铺
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约1,050
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3000万
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公和豆品
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-
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九龙旺角弥敦道737-741号地下14号铺
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约300
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265万
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脚底按摩
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8.0
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九龙旺角通菜街56及58号地铺
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约1,000+1,000
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1亿2000万
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卓悦化妆
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4.3
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九龙旺角亚皆老街64-70B号一楼A座
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约2000
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900万
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吉
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-
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九龙大角咀中汇街48-58号地下4号铺
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约600
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170万
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速递
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5.6
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九龙新浦岗景褔街35-49号地下2号铺
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约500
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520万
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好好小食店
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1.2
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九龙观塘辅仁街70-84号2号铺
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约1,000
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1000万
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Blue Stars
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5.1
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新界荔景荔湾花园商场7号铺
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约15,800
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1428万
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交吉
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-
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新界荃湾德士古道35至43E号地铺
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约700
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730万
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零售
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6.9
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新界元朗西菁街10号2、3、12、18、24、30号铺
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约4,240
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1950万
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零售
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5.5
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平均回报率
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5.4
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