是時候出貨嗎?林楚德 - 2005-11-01
近日翻開報紙，頭條新聞總是提到禽流感於內地及歐洲爆發。專家更大膽預期禽流感之威力更強過SARS，而且是全球性的。相信大家對SARS的破壞力仍記憶猶新，所以這些新聞對我們特別敏感。在息率持續向上，廸士尼開幕後的遊客數目強差人意；失業率雖然輕微下降，但整體工資升幅仍只維持於1-2%，連息口升幅也追不上，固難以帶動內部消費，政府雖然大吹經濟向好，但實際情況則有目共睹。
受以上因素影響，近期整體投資市場的氣氛可謂慘淡，成交寥寥可數，甚至出現撻訂蝕讓離場。SARS期間所簽之租約很多都於今年到期，於經濟氣氛今年稍為改善下，加租可謂無可厚非，但一些業主加租幅度接近瘋狂，一些旺區更錄得加租一倍以上之紀錄。曾幾何時，當租客對前景充滿信心時，甚至出現連鎖租客以高租金搶位的現象，個別業主更趕走細租客，把分間了的舖位重新歸納為大舖，以祈得大連鎖租客垂青。但一些業主明知近期租客之承租能力薄弱，為免新租金偏低而把物業回報率拖低，進而拖低物業價值，寧可把舖位丟空，也不願以稍低的租金租出。個別一線消費區(如西洋菜南街行人專區)有趣地都竟有舖位長吉。
縱觀整個租務市場，今年個別之新租金價已脫離了租客的負擔能力，租客怨聲載道，常聽到租客說「賺埋都唔夠交租！」。如銅鑼灣羅素街一些店舖新租超過一百萬，真是租來賣毒品也不夠交租！事實上，就是一些個別大型連鎖店都紛紛擱置擴充分店之計劃，甚或與業主傾減租或退租。更有聽過一些連鎖店把分店結束並以一半租金轉租給其他租客，這亦影響了一些投資者入市買舖。還好禽流感及息率上升始終是短期的影響罷了加上購買力是在凝聚，並無流失，長線來說，未來五年香港的舖位在內地眷顧下前景仍然是樂觀的。
上週買賣成交個案
|
物業地址
|
面積(平方呎)
|
售價(HK$)
|
租客
|
回報率(%)
|
|
香港中環德輔道中141號C2D1-C2D2,
C2D3-C2AB地舖
|
約1,500
|
2330萬
|
零售
|
3.7
|
|
香港銅鑼灣謝斐道404-406地下A,
B舖
|
約1,483
|
1500萬
|
日本菜
|
5.8
|
|
香港北角英皇道165-175號地下連一樓
|
約6,000+8,000
|
6400萬
|
家品–雜貨及時裝店
|
4.8
|
|
香港上環文咸西街72-74號恆和大廈
|
約3,100+2,830
|
9000萬
|
源發行
|
|
|
香港西環山道7至9號長發大廈地下、地庫
及樓上10個住宅單位
|
約31,000
|
9500萬
|
百佳超級市場
|
-
|
|
香港西環皇后大道西54號地下
|
約1,000+1,000
|
1900萬
|
聯合電器
|
-
|
|
香港柴灣小西灣道18號富景花園地下49-50號舖
|
約1,200
|
1360萬
|
食肆
|
8.0
|
|
九龍尖東港晶中心地下6-8號舖
|
約1000
|
1380萬
|
精品
|
6.0
|
|
九龍油麻地彌敦道328號及342A號E舖
|
約750
|
2750萬
|
中僑(藥業)
|
4.9
|
|
九龍油麻地彌敦道527D-529A號地舖
|
約2,000
|
5000萬
|
圖書散貨
|
|
|
九龍油麻地上海街152-154號全幢
|
約1,500
|
3200萬
|
-
|
-
|
|
九龍旺角彌敦道527及527A號地舖
|
約1,050
|
3000萬
|
公和荳品
|
-
|
|
九龍旺角彌敦道737-741號地下14號舖
|
約300
|
265萬
|
腳底按摩
|
8.0
|
|
九龍旺角通菜街56及58號地舖
|
約1,000+1,000
|
1億2000萬
|
卓悅化妝
|
4.3
|
|
九龍旺角亞皆老街64-70B號一樓A座
|
約2000
|
900萬
|
吉
|
-
|
|
九龍大角咀中匯街48-58號地下4號舖
|
約600
|
170萬
|
速遞
|
5.6
|
|
九龍新浦崗景褔街35-49號地下2號舖
|
約500
|
520萬
|
好好小食店
|
1.2
|
|
九龍觀塘輔仁街70-84號2號舖
|
約1,000
|
1000萬
|
Blue Stars
|
5.1
|
|
新界荔景荔灣花園商場7號舖
|
約15,800
|
1428萬
|
交吉
|
-
|
|
新界荃灣德士古道35至43E號地舖
|
約700
|
730萬
|
零售
|
6.9
|
|
新界元朗西菁街10號2、3、12、18、24、30號舖
|
約4,240
|
1950萬
|
零售
|
5.5
|
|
|
|
|
平均回報率
|
5.4
|