恒业周报

温习室李富多 - 2005-06-04

平日很容易将物业税,差饷及地租混淆，藉这个机会让我们弄清楚它们是甚么。物业税物业税是向香港土地和楼宇业主征收的税项。税额按实际所收租金扣除20%作维修及保养开支，再以标准税率计算。物业税也采用类似利得税及薪俸税所用的暂缴税制度来征收。在香港营业的有限公司名下物业均获豁免物业税，但来自物业所有权的利润则须缴纳利得税。差饷差饷是向物业使用人征收的一种间接税，其用意是早期筹集支付警察、街灯、食水及消防等公共开支的经费，因此有差饷之称。目前的差饷是以单笔数目征收，应缴纳的差饷数额，根据估定的应课差饷租值乘以规定的百分率征收。应课差饷租值接照楼宇或物业全年合理的市面租值估定，租值不包括差饷，也不扣除修茸、保险或其他费用。楼宇或物业是否出租，并不影响估价。业主如将物业租出，应在租约上订明差饷由哪方负责。差饷征收率由立法会决议订定，现时的差饷征收率为5%。地租香港的私人土地一般由政府以“批地”形式租出。承租人（即“业主”）须向政府缴付地租（前称“地税”），以换取在租契文件所指明的年期（即租赁期）内拥有和占用土地的权利。根据《中英联合声明》附件三的规定，1997年6月30日前届满的不可续期土地契约可以不用补缴地价而自动续期至2047年6月30日，惟须由续期日起缴交一项新地租。此外，在1985年5月27日(即联合声明的生效日期)后批出的土地契约，不论位于港岛、九龙还是新界，均须由1997年7月1日起缴交新地租。地租是根据物业应课差饷租值的3%而釐定，日后也会按照应课差饷租值的变动而调整。

上周买卖成交个案

物业地址	面积(平方呎)	售价(HK$)	租客	回报率(%)
香港上环永乐街162,168,170号地下	约1,900+2,400	2900万	顺昌食品 + 海隆行	5.7
香港上环永乐街2-6号地下6A号铺	约800 + 800	1430万	麦锐记粉面餐厅	-
香港上环苏杭街9号及11号全幢	-	2880万	-	-
香港北角春秧街117号地下	约1,000	1180万	肉食	3.8
香港西环卑路乍街150-162号	-	5040万	-	-
香港跑马地奕荫街13-15号地下A号铺	约1,000	1798万	新祥兴茶餐厅	4.5
香港铜锣湾希慎道2-4号蟾宫大厦地下010号铺	约1,020	3460万	雪中情甜品	3.7
香港湾仔轩尼诗道314-324号全幢	约114,023	5亿2900万	东亚银行	-
香港湾仔摩利臣山道8号地下	约1,000	1200万	大业车仔面	-
九龙旺角亚皆老街64-70号地下D号铺	约1,000	5600万	Citicall	4.2
九龙尖沙咀加连威老道60-60a号地下及一楼	约2,000 + 3,900	9380万	CPU波鞋 + MVP	3.1
九龙尖沙咀嘉兰围5-11号地下G18,G19号铺地铺	约370	1110万	-	-
九龙旺角太子道108-118号地下A,B号铺	约1,600	2500万	大家乐	4.3
九龙旺角水渠道44号地下	约1,028 + 800	3500万	食神传说	2.6
九龙旺角亚皆老街124-124M号地下17号铺	约2,900 + 1,000	1400万	宠物店	-
九龙旺角亚皆老街83-97号先达广场一楼F032号铺	约100	375万	手电	4.5
九龙旺角亚皆老街83-97号先达广场一楼F052号铺	约154’	430万	精品	5.0
九龙旺角亚皆老街83-97号先达广场地下G065号铺	约121	760万	手电	6.5
九龙深水埔大埔道180-182号全幢	约39,262	9000万	恒生银行	-
九龙深水埔元州街27号地下	约1,000	840万	新强记烧腊	5.2
九龙深水埔顺宁道77号地下	约1,121	630万	-	-
九龙新蒲岗爵禄街39-41号地下B2号铺	约1,300	438万	彩虹餐厅	6.8
九龙城打鼓岭道26-28号地下连阁	约2,200+1,100’	846万	建材	-
新界荃湾青山公路264-298号南丰中心一楼A096号铺	约250	768万	-	-
新界荃湾新村街54-58号地下5号铺	约120	1000万	菜档	4.3
			本周平均回报率	4.9

上周租赁成交个案

物业地址	面积(平方呎)	租金	租客	租金升幅(%)
test123	1	1	1	1