恆業週報

溫習室李富多 - 2005-06-04

平日很容易將物業稅,差餉及地租混淆，藉這個機會讓我們弄清楚它們是甚麼。物業稅物業稅是向香港土地和樓宇業主徵收的稅項。稅額按實際所收租金扣除20%作維修及保養開支，再以標準稅率計算。物業稅也採用類似利得稅及薪俸稅所用的暫繳稅制度來徵收。在香港營業的有限公司名下物業均獲豁免物業稅，但來自物業所有權的利潤則須繳納利得稅。差餉差餉是向物業使用人徵收的一種間接稅，其用意是早期籌集支付警察、街燈、食水及消防等公共開支的經費，因此有差餉之稱。目前的差餉是以單筆數目徵收，應繳納的差餉數額，根據估定的應課差餉租值乘以規定的百分率徵收。應課差餉租值接照樓宇或物業全年合理的市面租值估定，租值不包括差餉，也不扣除修茸、保險或其他費用。樓宇或物業是否出租，並不影響估價。業主如將物業租出，應在租約上訂明差餉由哪方負責。差餉徵收率由立法會決議訂定，現時的差餉徵收率為5%。地租香港的私人土地一般由政府以「批地」形式租出。承租人（即「業主」）須向政府繳付地租（前稱「地稅」），以換取在租契文件所指明的年期（即租賃期）內擁有和佔用土地的權利。根據《中英聯合聲明》附件三的規定，1997年6月30日前屆滿的不可續期土地契約可以不用補繳地價而自動續期至2047年6月30日，惟須由續期日起繳交一項新地租。此外，在1985年5月27日(即聯合聲明的生效日期)後批出的土地契約，不論位於港島、九龍還是新界，均須由1997年7月1日起繳交新地租。地租是根據物業應課差餉租值的3%而釐定，日後也會按照應課差餉租值的變動而調整。

上週買賣成交個案

物業地址	面積(平方呎)	售價(HK$)	租客	回報率(%)
香港上環永樂街162,168,170號地下	約1,900+2,400	2900萬	順昌食品 + 海隆行	5.7
香港上環永樂街2-6號地下6A號舖	約800 + 800	1430萬	麥銳記粉麵餐廳	-
香港上環蘇杭街9號及11號全幢	-	2880萬	-	-
香港北角春秧街117號地下	約1,000	1180萬	肉食	3.8
香港西環卑路乍街150-162號	-	5040萬	-	-
香港跑馬地奕蔭街13-15號地下A號舖	約1,000	1798萬	新祥興茶餐廳	4.5
香港銅鑼灣希慎道2-4號蟾宮大廈地下010號舖	約1,020	3460萬	雪中情甜品	3.7
香港灣仔軒尼詩道314-324號全幢	約114,023	5億2900萬	東亞銀行	-
香港灣仔摩利臣山道8號地下	約1,000	1200萬	大業車仔麵	-
九龍旺角亞皆老街64-70號地下D號舖	約1,000	5600萬	Citicall	4.2
九龍尖沙咀加連威老道60-60a號地下及一樓	約2,000 + 3,900	9380萬	CPU波鞋 + MVP	3.1
九龍尖沙咀嘉蘭圍5-11號地下G18,G19號舖地鋪	約370	1110萬	-	-
九龍旺角太子道108-118號地下A,B號舖	約1,600	2500萬	大家樂	4.3
九龍旺角水渠道44號地下	約1,028 + 800	3500萬	食神傳說	2.6
九龍旺角亞皆老街124-124M號地下17號舖	約2,900 + 1,000	1400萬	寵物店	-
九龍旺角亞皆老街83-97號先達廣場一樓F032號舖	約100	375萬	手電	4.5
九龍旺角亞皆老街83-97號先達廣場一樓F052號舖	約154’	430萬	精品	5.0
九龍旺角亞皆老街83-97號先達廣場地下G065號舖	約121	760萬	手電	6.5
九龍深水埔大埔道180-182號全幢	約39,262	9000萬	恆生銀行	-
九龍深水埔元州街27號地下	約1,000	840萬	新強記燒臘	5.2
九龍深水埔順寧道77號地下	約1,121	630萬	-	-
九龍新蒲崗爵祿街39-41號地下B2號舖	約1,300	438萬	彩虹餐廳	6.8
九龍城打鼓嶺道26-28號地下連閣	約2,200+1,100’	846萬	建材	-
新界荃灣青山公路264-298號南豐中心一樓A096號舖	約250	768萬	-	-
新界荃灣新村街54-58號地下5號舖	約120	1000萬	菜檔	4.3
			本週平均回報率	4.9

上週租賃成交個案

物業地址	面積(平方呎)	租金	租客	租金升幅(%)
test123	1	1	1	1