買舖趁手劉美施 - 2007-11-18
近期，『業主反價』、『買家追價』這類在大旺市時經常出現的字眼又再『重見天日』了。───不單出現於住宅市場，舖市亦屢有所聞。就以近期個別成交為例；如天樂里7號，放盤價是$1600萬，但不到幾天便以$1700萬被搶購了，而回報率亦祗有約4厘。油麻地碧街50-52號『富貴茶餐廳』，此舖剛以$3500萬獲承接，回報率亦祗有約4厘。再舉例資深投資者葉兆球，剛買入的閣麟街37號地下連地下低層為例，不久之前業主才跟我們說可接受$6000萬的OFFER,但終於以$6438萬售出。
看了以上幾個例子，不知各位有沒有一點啟發呢？對於筆者來說，這些成交簡直是『當頭棒喝』！大家真的要整理一下投資策略了，很明顯地以目前舖市的氣氛是如果業主不反價，基本上已可稱得上是『筍盤』，千萬不要幻想可『偷雞』或『挫』到一個筍價！
為什麼會這樣呢？筆者大膽地為以上個案作一些綜合分析：
1.)供求問題：以上3個舖位都算是比較有質素的；市場能以合理回報放售的舖已是買少見少了，所以稍有質素的舖位，都會有多個買家追捧，業主『反價』亦順理成章了。
2.)睇好前景：買家睇好香港未來的前景，相信由於經濟向好，零售市場必然蓬勃，固就算現在回報較低，但預期新租將有可觀的加幅。
3.)套股換舖：由於股市現在『位高勢危』，很多比較保守的投資者在股市獲利後都不敢繼續持有，擔心會接了『計時炸彈』隨時爆煲。由於這個原因，一些細碼的舖位最為搶手，這些細碼舖，就算是位於2、3線區，都出現了反價的情況，而且有些甚可低至3、4厘都獲承接。
各位有心買舖保值，並可望連年升值的投資者，請早著先鞭啊！
上週買賣成交個案
|
物業地址
|
面積(平方呎)
|
售價(HK$)
|
租客
|
回報率(%)
|
|
香港中環德已立街38-44號低層C舖連高層E舖
|
約3228
|
1.2億
|
酒吧
|
4%
|
|
香港中環雲咸街57號地下
|
約2150
|
2750萬
|
西餐廳
|
4%
|
|
香港中環擺花街23號
|
約400
|
1730萬
|
營養食品
|
2.7%
|
|
香港中環威靈頓街15號全幢
|
-
|
1.2億
|
餐廳
|
-
|
|
香港中環安蘭街11-15號地下-12樓全幢
|
-
|
2億
|
多個租客
|
-
|
|
香港中環九如坊6-10號地下B舖
|
約1000
|
1220萬
|
-
|
-
|
|
香港灣仔太原街9號全幢
|
地下約900
|
3900萬
|
-
|
-
|
|
香港灣仔莊士敦道228號地下
|
約210
|
1250萬
|
吉
|
-
|
|
香港北角英皇道967-967A號地下
|
約2970
|
4000萬
|
銀行
|
4.6%
|
|
香港銅鑼灣波斯富街54號地下
|
約1000
|
9400萬
|
Walker Shop
|
2.5%
|
|
香港銅鑼灣羅素街20號地下
|
約1000
|
1.8億
|
CROCS 鞋店
|
2.6%
|
|
香港跑馬地黃泥涌道31A-31B號地下
|
約500
|
1380萬
|
床上用品
|
3.6%
|
|
九龍深水?大南街96號地下
|
約1000
|
932萬
|
利豐原料
|
6.2%-
|
|
九龍深水?基隆街13-15號地下1號舖
|
約1000
|
1000萬
|
7-11
|
3.9%
|
|
九龍土瓜灣馬頭圍道45A及45C號全幢
|
地下約800+800
|
3600萬
|
餐廳/家品
|
3.3%
|
|
九龍土瓜灣北帝街28號地下A舖
|
約1500
|
1550萬
|
石油氣
|
-
|
|
九龍旺角砵蘭街343號地下至4樓全幢
|
地下約1070
|
3100萬
|
磁磚
|
4.7%
|
|
九龍旺角勝利道14G-14F號地下A2舖
|
約500
|
630萬
|
寵物店
|
3.8%
|
|
九龍旺角花園街150號地下
|
約1000
|
2980萬
|
時裝
|
5%
|
|
九龍旺角太子道109-111號地下
|
約2200
|
1530萬
|
工程/電業
|
4.4%
|
|
九龍油麻地碧街50-52號地下
|
約1750
|
3500萬
|
富貴茶餐廳
|
4.4%
|
|
九龍尖沙咀山林道46-48號地下20-27號舖
|
約1000
|
900萬
|
泰菜
|
5.3%
|
|
九龍尖沙咀亞士厘道4及4B號地下21-22號舖
|
約3377
|
4500萬
|
壽司+零售
|
5.5%
|
|
九龍尖沙咀海防道35-37號地下C舖
|
約700
|
8300萬
|
味真香
|
1.7%
|
|
九龍尖沙咀加拿芬道53號地下-4樓全幢
|
約1000
|
2.18億
|
多個租客
|
-
|
|
九龍佐敦上海街145號地下
|
約590
|
1400萬
|
食店
|
5.5%
|
|
九龍佐敦佐敦道18-24號地下G舖
|
約600
|
4200萬
|
電訊
|
3.3%
|
|
九龍佐敦吳松街139號地下
|
約1200
|
1300萬
|
甜品店
|
-
|
|
|
|
|
平均回報率
|
4.07%
|