舖市「調整期」？勞偉文 - 2006-09-09
現在的舖市就如一個食滯了的人，必須飲食幾劑消滯茶及瀉一瀉，清一清腸胃，才會感到舒暢，才會精神起來！
事實上，在過去半年舖位之成交可謂靜如止水，每況愈下，就以七月份之舖位成交為例，無論低、中、高價之舖位成交宗數及銀碼都明顯比之六月份下跌兩成六至三成半不等。在租務市場方面，近數個月來，租金已應聲下跌，首當其衝者為一線消費及自由行旺段，如彌敦道，西洋菜街等。究其原因，相信是因為市場於去年初過份憧憬廸士尼及自由行之效應將很強勁，以致租金比較03年被扯高一倍至一倍半不等。回到現實，大家都感受到整體零售市況真的多麼遜色！承租能力最高的化妝品店，影音店，珠寶金行都相繼關閉部份門市或轉租次線的舖位，反映到現時一線舖位之租金己脫離了租客之負擔能力。為此近期之新承租金普遍都比叫價低5-20%有越來越多之個案甚至新租比舊租還要低。
戴德梁行研究及顧問部董事陶汝鴻剛發表報告，分析舖位之租金將於未來一年下調約百分之十。在連鎖反應下，舖位之成交價相信未來有相若之跌幅。筆者覺得此現象絕對有利舖市之交投。
九七金融風暴之沖擊後，目前尚存之舖位業主都是最具實力的，所以早前雖然租金已開始下跌，亦不願賤價而沽。
業主不減價而買家又覺得回報不理想而轉移投資目標至其他工具如股票等，形成過去大半年舖市走勢明顯呆滯，倘若一些業主在這時候開始願意減價；而買家方面亦喜見洽購之舖位回報比之前提高。這樣一來，舖市自然能活躍起來，交投暢旺了！
上週買賣成交個案
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物業地址
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面積約(平方呎)
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售價約(HK$)
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租客
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回報率(%)
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灣仔軒尼詩道267-273號地下C舖
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650
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1328萬
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交吉
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-
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灣仔軒尼詩道323-331號地下A, B舖
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1300
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2240萬
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日本城
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4.6
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灣仔軒尼詩道269-273號地下C舖
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650
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1360萬
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吉
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-
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灣仔皇后大道東251號地舖
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765+665
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1095萬
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髮形屋
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3.9
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灣仔摩利臣山道39號全幢
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56000
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2億9仟萬
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萬利樓
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-
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灣仔活道20-34號全幢
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可建11.4萬呎
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5億9500萬
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地盤
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-
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銅鑼灣利園山道61-73號地下1號舖
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700
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4230萬
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7-11
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3.1
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中環威靈頓街103號地舖
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1000
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1220萬
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古董舖
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4.0
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中環利源東街7-11號全幢
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63000
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2億6650萬
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寫字樓
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3.3
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西環高街117號地下
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700
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130萬
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車房
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5.5
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西環士美菲路47號地下A、B舖
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3000
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1450萬
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不詳
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2.0
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西環石塘咀山道15號地下, 1樓及2樓
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1000+1300+1300
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450萬
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地下吉,1-2樓托兒所
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3.0
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鰂魚涌英皇道985號地舖
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750
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1480萬
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君皇麵包
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5.7
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筲箕灣筲箕灣道345號地舖
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1200+1000
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780萬
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交吉
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葵涌漢興路100-102號地下A01號舖
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700
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1036萬
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美聯物業
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6.7
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尖沙咀加連威老道38-40號2樓B舖
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750
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263萬
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-
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-
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紅磡德民街31-41號地下1B號舖
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2800
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1100萬
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河童日本料理
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5.3
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紅磡馬頭圍道117號地下
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1000
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920萬
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建材
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4.0
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油麻地咸美頓街18號地舖
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680+600
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450萬
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紫婷纖體美容+有和裝飾公司
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4.8
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何文田窩打老道65-65D號地下A2舖
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1400
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1700萬
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吉
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-
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九龍城龍崗道19號地下
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1000
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760萬
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五金
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5.7
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九龍城成南道20號地下
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1100+1100
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528萬
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友利海產
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4.3
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深水埗黃竹街26-32號地下A1, A2號舖
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750+400
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600萬
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黃氏童裝/童裝
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7.2
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深水埗長沙灣道60號地下
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1000
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638萬
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時裝/手袋批發
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6.4
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葵涌青山公路501號地下
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4052
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1200萬
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太平洋酒吧等多個租客
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5.2
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葵涌漢興路100-102號地下A01號舖
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700
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1036萬
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美聯物業
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6.7
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荃灣青山公路117-121號地下B舖
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800
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420萬
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建材
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5.5
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平均回報率
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4.8
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