市盈率與厘數梁耀明 - 2005-09-03

當閣下有錢投資時，可供選擇的投資工具多的是：住宅樓、商舖、股市、滙市、債券、基金等，要決定投資那(些)項目，便要研究其相對回報及前景。股票市場愛講市盈率(P/E ratio)，舖市就愛講厘數。對投資者決定把錢投入股市或舖市時，兩者的關係便顯得重要。一般散戶以市盈率衡量該股票是否「抵買」，有投資者認為高P/E代表股價(P)比每股盈利(E)高許多，所以不抵買，但亦有人認為股價持續高企，便顯示該股有實力，值得追捧，例子便是2000年時數百倍P/E的科網股仍有人追捧。 舖市的回報率，或厘數，其實是可以化為市盈率的概念去分析，P為舖價，E=盈利(每年租金收入)，銅鑼灣最旺的啟超道，商舖回報只有1.6厘，化為市盈率就是62.5倍，比起只有十多倍P/E的滙豐高出許多。(P/E = 1/厘數，假設鋪位等同一隻股票，租金收入=100%派息) 許多買舖的投資者，都喜歡選擇高息舖，例如某地廠回報有8厘，好像很吸引。換了「市盈率」便得到12.5倍但大家都知地廠升值潛力有限，「市盈率」再上的機會亦微，投資者亦會考慮此因素。因此，某些地區/地段的「市盈率」是長期徘徊在低水平，相反旺角，銅鑼灣及尖沙咀的「P/E」就越升越高。 所以以後各位投資買舖，是否應選擇高息舖，還是選擇「高市盈率」的舖(即低息舖)便由閣下之精明眼光去決定了?(筆者註：套用財務學理論，商舖的(淨回報 / 淨現值) = 賣出價 – 買入價 + 折現後租金收入。(賣出價 – 買入價)可以市盈概念衡量，而折現後租金收入就用厘數來衡量。所以買舖時，厘數及市盈概念同樣要考慮)

上週買賣成交個案