租金主導未來鋪位黃卓賢 - 2008-12-13
在金融海嘯的衝擊下，近期銀行的信貸取態愈見審慎的，除估價嚴重不足外，更須以相對偏高的借貸息率(如P+或HIBOR+)批出貸款，以求抵銷風險。而較被動的貸款如信用咭貸款方面，?豐銀行更率先調高信用咭透支年息率由26.86%大幅度加息5厘至31.86%。此舉無疑令消費市場更加“雪上加霜”。整個信貸市場預期在可見的未來都仍會處於一個不斷萎縮的狀態。在這種情況下，幸好政府的“按揭證?公司”出招，接受銀行對自住物業所作出六成按揭以上之3成風險貸款，此舉無疑對住宅市場有短暫之刺激作用。
在舖位市場方面，近期的成交，無論金額及字數方面都比SARS時期更差，除了極少數個別業主在股票市場如:“Accumulator”損手或被銀行泊倉“Call Loan”而要錢不要貨外，絕大多數的業主都甚惜貨，令成交不斷萎縮。
除息口因素外，舖位市場的價值當然取決於租金的回報。由於未來的一個多月是傳統的消費旺季，所以租客仍然“挨得住”大部分零售行業甚至可於這1，2個獲厚利。但是筆者預期在春節過後，租客會對高租金變得敏感，擴充的暫緩，續租的議價，經過這一浪的調整後，一些依賴租金收入的業主，到時便會對現實而調低叫價，相信配合銀行因物業價格下降而風險減低，便會放寬信貸，物業市場將會再度活躍起來。
上週買賣成交個案
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物業地址
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面積(平方呎)
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租金(HK$)
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租客
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租金升幅
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香港北角電氣道90號地下
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1100'
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1530萬
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餐廳
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4.3%
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香港灣仔軒尼詩道84A地下
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600'
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1300萬
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潮興魚蛋粉
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4.98%
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香港銅鑼灣登龍街8-14全幢
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64260'
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17730萬
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香港北角錦屏街27A地下30號鋪
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150萬
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九龍旺角渡船街322地下
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700
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粥麺店
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九龍旺角乃路臣街19A地下1,2號舖
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500'
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5860萬
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家族名錶
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九龍旺角花園街86號地下
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1000'
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4637萬
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波鞋
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九龍旺角花園街87號地下
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1020'
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5167
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影音
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九龍深水?桂林街129-131地下B舖
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500'
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300萬
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電訊
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九龍旺角花園街80全幢
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1000'
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9142萬
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九龍大角咀福全街17-19號地下A舖連B舖部分
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1800'
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909萬
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交吉
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九龍大角咀海景街36-46號地下4及23號舖
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500'
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675萬
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OK便利店
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3.91%
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上週租賃成交個案
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物業地址
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面積(平方呎)
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租金(HK$)
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租客
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租金升幅
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香港北角寶馬道28號華匯中心地下8號鋪
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1900'
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37.00萬
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12%
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香港北角春秧街61號
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1300'
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5.50萬
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蔬菜店
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香港上環德輔道西103地下A10號鋪
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600+600'
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2.0萬
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香港銅鑼灣利園山道61-73地下G、H號舖
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1800'
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28萬
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香港灣仔汕頭街11-21地下2號舖
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500'
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1.2萬
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九龍旺角西洋菜街4號地下D舖
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900'
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38萬
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零食物語
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九龍尖沙咀加拿芬道49號地下
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600'
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14萬
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時裝
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九龍觀塘協和街93-115地下F號舖
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850'
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9.8.0萬
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九龍尖沙咀海防道32-34地下A鋪
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920'
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30萬
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